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[大龙岩] 关于龙岩楼市走向的两三拙见。

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本帖最后由 两米二 于 2017-11-14 21:45 编辑

    最近看论坛讨论龙岩房价走势的帖子较多,也发帖探讨一下。当然,本文的大部分论点、论证以及论据并非本人知识,而是基于大佬们的经验及社会数据总结而出。
    首先引用三条目前情况:
一、2017年10月万科电话会议精神:
1、明年调控政策放松的可能性很小。2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。
二、厦门现状:

厦门市国土房产局数据显示,今年前三季度,厦门商品住宅销售面积为113.1万平方米,同比下降60%,其中岛内销售13.9万平方米,同比下降76%,岛外销量99.1万平方米,同比下降56%。伴随着成交的大幅下滑,厦门房价也从环比涨幅收窄转入下跌。近日,全国房地产市场数据中心统计的《2017年10月全国城市房价排行榜》公布。数据显示,10月厦门房价为46798元/㎡,环比下跌0.83%,跌了394元/㎡。

三、房企资金链紧张:

众多房企在2016年发债,那时发债成本低,债务平均2年多就到期了,这也就意味着2018年、2019年还债进入高峰期。本身大陆房企资产负债率就高,而且调控后的2017年上市房企都很难受,新房比二手房一个价,甚至还便宜,卖了亏钱(或微利),不卖又没收入,左右为难。所以别看巨头销售额4千亿,5千亿,比如前9月,万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。

个人看法:

1、基于万科大佬们的内部会议精神以及目前市场上的现状,考虑龙岩房价上涨主要推手是由厦门限购后投资客外溢以及棚户区改造货币安置导致,故厦门房价开始持续领跌,那么龙岩的房价也不会坚挺太久,但不会暴跌,只会温和缓跌或滞涨。不过这次跌或滞涨可能会持续一段周期,也就是今年一年的涨幅透支了未来几年的涨幅。

2、近期有购房需求的或改善需求的,可以考虑在2018年至2019年购房,如若有条件全款,那么你会成为房地产商的座上宾。

3、如果还考虑购买住宅投资或保值,那么如果在龙岩买房,首先人口净流入的新罗区,因为新罗区属于龙岩人口净流入区。但如若在其他一、二线城市具备购房资格,那么投资一、二线城市才是投资的首选,而非龙岩。因为一、二线城市的房子不仅是资产,更是资源。个人比较看好重庆、成都、苏州、西安等城市的地铁、学区房,因为这些城市在北上两座超级城市限制人口流入的情况下,这些城市属于人口净流入+低房价(投资门槛低)的城市,具备很好的投资价值。

4、未来几年会出现房地产的大鱼吃小鱼小鱼吃虾米现象,并且房地产商会重经营轻建设(物业服务模式)。

最后,还是想强调一点,如果明年或后年你具备全款买房的实力,那么一定会得到许多惊喜。

5、考虑学区房的就不要等到低位买房了,因为对你而言,你买的是教育投资而非资产投资,切勿因为价格因素措施孩子受教育的机会。




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万一降了就快买吧 机会不等人 多买几套  发表于 3 天前
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躲进小楼成一统
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分析的很透彻。
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有道理
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大体客观。未来房价可能波动不会很大,不涨就算跌了。
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KK网需要多一些这样中肯的评论
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
这个分析的不错,
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俺回的贴,如果你觉得还行,那就请可劲的引用吧,你的引用就是我的动力^^^^^^
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
确实有理,看来值得等到2019

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分析不一定能准确预见未来,只不过作为指导自己行动的一个参考。 如果考虑利用杠杆(银行或民间借贷),一定要充分考虑自己的还贷能力。如果美联储12月加息,中国则有可能跟进加息。如果中国和美国在贸易问题上  详情 回复 发表于 4 天前
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发错地方。。发到房地产板块才是。。
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楼市一眼看穿,股市费时费力,提高猜对概率一半以上就是获利的因素。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
帮顶,楼主分析楼市行情精准定位,
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帮顶,这个分析的很好
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
厦门均价46000,这么严的政策执行一年下降300。可想放开后结果!官方要稳定,估计横盘2年要。

共有产权房大饼是很好,不过建设周期很长,目前地都没落实,落实后开发上市2年,一年几万套,也要十年以上才形成气候。
限购政策还有2年,最后一年任期到了放开。
个人认为重庆大坑,中了欧神的毒了吧。
环广州一带不错,比如增城。
西安别考虑,不适合居住,污染等,房价低不是没理由的,福建总体偏高,参考三明,宁德。上杭,长汀都多少了,新罗区降也不到哪里去。
龙岩自住不用考虑涨跌,买就对了。租房也需要钱。
投资不建议买了,一年才涨1000多不如炒股。房产高压,股票有机会。
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韭菜树三观,火眼金睛撕逼五毛党~!认认真真聊地产,实实在在谈买房。
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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
娶个小老婆都难 发表于 2017-11-14 22:11
确实有理,看来值得等到2019

分析不一定能准确预见未来,只不过作为指导自己行动的一个参考。


如果考虑利用杠杆(银行或民间借贷),一定要充分考虑自己的还贷能力。如果美联储12月加息,中国则有可能跟进加息。如果中国和美国在贸易问题上达成不了最终共识,很有可能通过相互加息进行货币战争,就是看是美国股市先破灭,还是中国楼市先破灭。(加息股市会跌,加息会增加楼市还贷成本)
所以买房前一定要考虑自己的承担能力,刚需并且具备购买能力任何时间买都没有问题;刚需但不具备购买能力而透支购买力可能会导致透支自己未来很长一段时间的购买力,降低生活水平。如果赶上频繁加息,也就会出现还贷违约,影响自己的信用并支出额外的信用成本。


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等等吧
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
随着人民币越来越不值钱,我觉得房价降是不可能怎么降了,龙岩也涨不到哪里去,有刚需的也没必要犹豫,炒房的就没什么意义。现在的房价你现在觉得贵过几年就不会觉得了,就像三五年前七八千也有人觉得贵,现在一万左右也很正常了。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
趋势趋于明朗,分析基本符合趋势
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