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[房产动态] 我对买房这事算的一笔账

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发表于 2021-6-6 20:08:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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个人是一个纯正的理工男,不懂表达,啥事情都要考虑到钻死胡同那种人。所以所有东西都要分析计算:
1、2014年底买了一套二手房,当时是接近谷底的时候购入的。总价48万的52平单身公寓(含税是9000多一些,不到9100元/平)。因为买在市中心,当时不懂,所以价格贵了一些。
2、现在这套房子大概价格是13000左右单价;因为老旧小区,所以房子不是太值钱。

我算过一笔账:
1、原购入总价约为48万元,现在总价约为72万元,差价是24万元;房价增长50%
2、从2015年底开始出租,租金约为1500元/月,虽然经常换租客,住满1年的租客只有2个,所以中间断断续续,每年差不多平均是11个月出租;所以租金约为16500元/年,到目前为止租金收入大约在10万不到一些,扣掉中间修复及一些家具添置大概是1万元,所以这个收入约为9万元;
3、利息从900元/月递减到现在500元/月;按平均750元/月的利息(因为中间每年有充抵本金,前期利息比较高,前期确实比较艰难充抵本金比较少);所有利息这块应该是付给银行约9000元/年,总计利息约为5.4万元。

房价:首付含税约为18.4万元,贷款约30万元;
贷款:截至目前共计约还贷:19.6万元;剩余贷款:15.8万元
房子总计成本:18.4+19.6+15.8=53.8万元
含租金价值:房价72+租金9=81万元
合计成本变化:27.2万元
目前总计支出:首付18.4+还贷19.6=38万元
六年内支出38万元,增加值为27.2万元,按均摊计算每年的增长率为:27.2/38=71.5% 年平均增长约为12%

算完这笔账,我忽然觉得房子增值确实是带来了不少的收益。不过会想起来我是14年底,接近于谷底的时候购入的房子。到现在看起来确实赚了一些,但是扣除存在的风险,这几年如果房子只涨了20%,这房子肯定是在亏钱的。如果没有租金,这个房子收益肯定抵不上人民币贬值,只能说当存钱而已。保持手上的钱不贬值。

后来去年疫情开始常态化时觉得应该买一套房子,因为自己的理想是在市中心可以买房,觉得房价无论涨跌,我郊区先买一套,过三四年无论房价涨跌,我两套一起卖掉,应该可以在市区买一套合适自己的四房。所以凑钱在郊区购入了自己的二套房。所幸当时的选择是对的。当时购入房价约为8200元,现价约为12000元/平;
支出:首付加税约为30万元,交房约2万元;房贷到目前为止利息支出约为1万元;共计支出约33万元;
房价差值:原购入含税价100万元整,现值约为144万元;差价44万元;
按购入一年计算:33/44=75%;故二套年收益率约为75%

差距很大,分析问题所在:
1、一套房买的是老旧小区的二套房,当时算是8年左右房龄的房子,现在15年左右。老旧小区的房子无论如何是涨不上去的,越老越不值钱。
2、二套房刚好在疫情结束购入,后续半年内房价涨幅约50%,没想过涨,只希望能有一套过渡的房子。
3、随着年限的增加,后续房子不涨价的情况下,房子的收益肯定是大幅度缩水,可能存在亏钱的可能性。毕竟人民币贬值率每年都高于同期银行定期存款。然后我们还要交5%左右的房贷利率。算下来年增长率不超过8%的房子,就是在亏钱嘛。第一套单身公寓在没出租的情况下,房价增长50%,收益率确实只有约8%,只能算保本。因为全球货币都是在贬值。

综合目前,算下来觉得买房子应该的方向:
1、购买新房,因为购入二手房的话,如果超过10年房龄,这个房子存在很大的贬值风险(一个是小区规划理念的变化,老旧小区跟不上现在的理念,一个是房子老了存在多多少少的问题,住起来肯定没那么舒服)
2、购买有发展空间的地区:目前可能是东肖和城北,如果机场和南高铁站能落地,南面可能有较大的发展。如果未来城能起来,北面应该有比较大的发展空间;东山片区(个人见解,买入东山房子的兄弟别见怪)适合曹溪华润和周边一些工厂的职工或者习惯那一带区域的原住民、漳平永福到龙岩沿线的一些想在龙岩定居的人员购入自住。最适合自住不考虑升值空间的情况下,还是市中心万宝、万阳;周边配套完善,老市区九一路一带自住合适,投资可能比较欠缺。
3、购买房子的时候龙岩所有房子都走马观花看一遍,只看公示价格,不看最终成交价。综合对比一趟,这个事情建议1-2天完成。看完分析房价,直觉告诉你最有发展空间的地方就果断下手。其实大物件就这样,犹豫不合适。
4、买房不要民间借贷,因为我们不是炒房客。风险我们承担不起,也没有专业分析团队。

建议:如果有和我一样想法的人,想在市中心买房又暂时没足够资金,还是可以先买在郊区,一定要买新房。过几年无论涨跌都可以卖了,应该是有机会在市中心买一套不是那么新的小区房子。暂时满足下自己的心愿。


以上都是流水记账,因为不是房地产从业人员,所以分析得很粗浅。有欠缺的地方各位键盘留情。万分感谢。


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发表于 2021-6-6 20:26:58 | 显示全部楼层

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发表于 2021-6-6 20:29:36 | 显示全部楼层
确实实话,
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发表于 2021-6-6 20:39:25 | 显示全部楼层
其实也没赚,14年的48万相当于现在的72万,保值
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发表于 2021-6-6 20:50:50 | 显示全部楼层
kk到处炒房团  无非买房赚钱
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发表于 2021-6-6 20:52:47 | 显示全部楼层
优秀
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发表于 2021-6-6 20:53:38 | 显示全部楼层
不过现在北城普遍1万4以上,是不是只东肖东山这边比较合适

点评

因为很久没看房子了,所以不好回答。建议还是自己整个城市快速看一遍,自己的房子自己做主,就算错了也是自己的。别人再多话也是误导判断。  详情 回复 发表于 2021-6-6 21:04
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发表于 2021-6-6 21:02:28 | 显示全部楼层
数据详实,有理有据
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 楼主| 发表于 2021-6-6 21:04:13 | 显示全部楼层
吞粥之鱼 发表于 2021-6-6 20:53
不过现在北城普遍1万4以上,是不是只东肖东山这边比较合适

因为很久没看房子了,所以不好回答。建议还是自己整个城市快速看一遍,自己的房子自己做主,就算错了也是自己的。别人再多话也是误导判断。

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发表于 2021-6-6 21:27:03 | 显示全部楼层
吞粥之鱼 发表于 2021-6-6 20:53
不过现在北城普遍1万4以上,是不是只东肖东山这边比较合适

机场周边不是宜居的环境,居然拿来当卖点
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发表于 2021-6-6 21:32:21 | 显示全部楼层
其实很多人买房考虑最多就是保值问题!不懂投资什么?买一套放着抵抗通货膨胀
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发表于 2021-6-6 21:37:13 | 显示全部楼层
抵御通胀而已,假如几年前你不买,现在那点钱已经不够看了,而且大概率被其他消费给磨没了,啥也看不到。
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发表于 2021-6-6 21:42:34 | 显示全部楼层
和老婆办个离婚,然后房子再卖给老婆,银行贷款到手再复婚,钱也到手,房子还在,再用贷款去买一套
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 楼主| 发表于 2021-6-6 21:48:22 | 显示全部楼层
长时间来看确实是抵御通胀,短期是炒*房人士的选择,我们普通百姓就是为了有住的地方
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发表于 2021-6-6 21:56:44 | 显示全部楼层
你去年买的八千多今年涨到一万二左右应该是东肖那一带的吧,居住的话我觉得还是郊区周边配套设施完善的比较好,市区中心虽然比较繁华但是感觉太吵了点交通方面开车也比较堵,如果不是学校比较有优势的话
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